現在賃貸住まいの方の住宅購入の流れ
現在の家賃がもったいないと思っていますか？
私も結婚してすぐ賃貸マンションに住んでいました。
会社からの家賃補助があったので実質４万円くらいで住むことができました。
最初はこれで良いかなと思っていたのですが、
『４万円でも毎月捨てているお金なんだなぁと気が付いたとき、ものすごくもったいないことしてる！って思ったんです。毎年４８万円、１０年経ったら４８０万円、３０年で１４４０万円、俺はあと何年生きるんだ～！！』
家賃って１００％大家さんの資産になっていて自分たちの資産には１円もならないんですね（涙）。
たぶん、今このページを読んでいるあなたもそのことに気が付いていることだと思います。
また、お子様が生まれて走りまわったり歌を歌ったりすると近所へ気を使いませんか？
私は子供の夜泣きの時にとても気を使いました。夜中に子供が泣いたら隣の壁から『ドン！』って壁をたたく音が聞こえたり・・・。結構気を使いますよね。
他にも収納や部屋数にも不満があったりしていることでしょう。
土地探しから進めると危険
では、賃貸住まいで建築地がないあなたが夢のマイホームを手に入れるためにはどのような流れが良いのでしょう？
まずは土地を探しますか？
土地がないと家を建てられませんからね。
不動産屋さんのチラシを見たり、インターネットで土地情報を探してみたり、希望の土地があったら不動産屋さんへ問い合わせたりしてみますか？
まず、土地を購入した方の家づくりがどうなっていくかをご紹介します。
不動産屋『もうこんな物件、後にも先にも出ないですよ。どうします？次の商談の方が待っていますので決めるのなら今日決めてもらえますか？』
周辺の土地と比べたら安いし、決めた！！ やった！とうとうマイホームへの第一歩を踏み出したぞ！！
というご夫婦が住宅展示場にやってきました。私が住宅営業マンのときです。
お父さん『もう建築地は決まっているんです。どこのメーカーで建てようか迷っているので見積りしてもらえますか？何社かの見積りをとるのでお宅で決めるわけではないですよ。』
私『もちろん結構ですよ。』
しかし、その後、大変なことが分かったのです。
土地をローンで購入しているため、建物を建築するための住宅ローンの抵当権（担保）を土地に設定できないんです！！もう少し早く会っていれば対処法はあったのですが・・・
つまり住宅ローンが組めない・・・。
ついでに敷地が道路よりも２ｍほど高くなっており、ヨウヘキ工事をするのに数百万円かかることが判明。ほかにも建物を建てるためにかなりの工事費用が必要であることがわかったのでした。
結局このご夫婦、どこのメーカーからも相手にされず、とりあえず土地のローンを減らしています。 他にも土地を買ったけど法的な制限で希望の間取りができないお客様もいました。
どのお客様もとってもガッカリしていましたよ。 そりゃそうですよね、マイホームの夢が断たれたのですから。
しかも計画が始まってすぐにです。 １００ｍ競争でスタートしていきなり転んで靴が脱げて膝から血が出てきたような惨めさです。
私の目の前で夫婦喧嘩が始まったり、奥様泣いていましたから・・・。
なんでこんなことが起こってしまうのか？
それは、最初のステップに問題があるんです。
土地だけを買ってはいけないんです！！
土地だけ先に買ってはいけない！
なんで土地を買うかというと家を建てるためですよね？土地と・建物は同時に検討するべきなんです。
かならず土地購入の前に建物の計画を確認しておかないといけません。
その土地に希望の建物を建てたときの総額を確認してから、土地・建物を契約すると良い訳です。
土地を契約していなくても住宅営業マンは喜んでプラン提案してくれますよ。
でも、ちょっと待って下さい！
建築予算は○○○○万円というふうに決めていませんか？
本当にその予算で大丈夫ですか？
逆にもう少し予算を上げることはできませんか？
将来のお子様の教育費、車の買換え、老後の生活など、ちゃんと考えての予算になっていますか？
まずは身の丈にあった『家づくり可能予算』を把握することから始めて下さい。
土地を購入するときの流れ
- 将来も考えて住宅購入のための『家づくり可能予算』を知る
- 土地・建物を同時に提案してもらう
- 契約・住宅購入！！！
このフローチャートであれば希望の建物を建てることもできるし、住宅ローンの心配もありません！！
１．家づくり可能予算を知る
将来の収入はある程度決まっています。 一生涯で出ていくお金はコントロールしましょう。
いくら収入が多くても支出がザルだったら、全然残りませんよね。徹底的に抑えたい支出は保険や税金です。
この支出はボッコボコに凹ませましょう！！
ムダな支出を削減したら一生涯で使えるお金を超えないようにマイホーム予算を考えないといけません。
しかも、生涯住居費の中には 建築・土地購入費だけでなく、メンテナンス費や住宅ローンの利息も含みます！！ マイホームを手に入れるために払う住宅ローンの利息ですからこれも生涯住居費になるんです。
ぜ～んぶ含めて一生涯で使えるお金の範囲に納まらないといけません。
人生の途中で赤字・・・
生涯収支だけが合っていてもまだ問題は残っているんです。
それは、人生の途中で赤字の時期がある場合です。
すなわち、貯蓄残高が将来マイナスになる計画も注意が必要です。
お子様の教育資金、車の買換え、家族で海外旅行等 一時期にたくさんの支出が集中してしまうと、 たとえ生涯収支がプラスでも、 貯蓄残高がマイナスになることもあるんです。
このように生涯収支と貯蓄残高の両方をクリアできる金額を知ることです。
これは、シミュレーションをするのがもっとも確実です。
エクセルなどの表計算ソフトを使ってシミュレーションをかけられると良いと思います。
なお、有料にはなりますが、以下のような場合は、当社でもご相談を承っております。
- 予算で失敗したくない（より確実にしたい）
- パソコンは苦手
住宅購入希望者向けに独自で開発したシミュレーションソフトを使います。
これは、当社が独自に開発したもので、家づくりの予算がシュミレーションできるソフトは、実は当社にしかないため、密かに自負しています。
予算をより確実にしたい方は当社のファイナンシャルプランニングのページをご覧下さい。
２ 土地・建物を同時に提案してもらう
では、家づくり可能予算が分かったら、次はいよいよ住宅購入に向けての具体的な物件探しです。
家づくりの流れの順番は次に希望の建物の予算を把握すること。
ここでも土地を探すことではないんです。
土地を探すエリアが見当違いだと、何年も平行線のまま前に進みません。
『この土地は気に入ったんだけど、建物を建てる予算がない・・・。』ということになってしまいます。
だからまず建物予算をある程度把握するんです。
例えば、家づくり可能予算が５０００万円だったとします。
希望のマイホームを建てるためには３０００万円必要だとすると、土地に充てることができる予算は２０００万円です。
希望のマイホームを建てるために必要な土地の大きさが４０坪だとすると、購入可能な土地の坪単価は
２０００万円÷４０坪＝５０万円／坪 ということになります。
検討可能な土地の坪単価が分かれば、その坪単価に近いエリアで土地を探せばいい訳です。
このやり方だと土地探しにムダな時間をかけることはなくなります。
え？希望のマイホームの予算が分からない？ごもっともです！！
そこは素人には把握できません。 ここでプロの協力が必要になってきます。
あなたの味方になってくれる優秀な住宅営業マンの手助けが必要になってきます。
住宅営業マンならあなたが希望の部屋数やマイホームへのこだわりを伝えると、大体の目安ですが建物予算が把握できます。建築地の状況によっては多少のズレは当然出てきますが、素人で建物の予算を勝手に決めるよりははるかに精度が高いはずです。
建物の予算がある程度把握できたら検討可能な土地のエリアが分かりますよね？
ここでもプロの意見を参考にできます。 住宅営業マン『坪単価○○万円の土地であればココやこのあたりのエリアですね。』 ココはどうしてもいやだとか、土地の希望があったら言っておきましょう。
あとは、土地と建物を予算に納まるように提案してくれるのを待つだけです。
ここで注意することがあります。 住宅営業マンのセンスや能力によって提案内容が全然違うんということです！！
例えば、不動産屋さんとの付き合いが広い営業マンなら、お客様の要望に合う物件の情報を常に仕入れるネットワークをもっています。上手くいけば市場に出る前に優良物件の紹介があるかもしれません。
不動産屋さん『こんど○○町に○○坪の南向き土地が売りに出そうなんです！ええ土地ですよ～！！この辺で土地を探しているお客様いませんか？』
私『あ！ちょうどいます！！』
てな感じです。
不動産屋さんは売り買い両方できたら手数料がどちらからも入るので、良い物件ほど自社で販売したがります。だから、優良物件を握っている不動産屋さんと親しくしている住宅営業マンに優良物件情報が集まってきます。
また、住宅営業マンから提案される間取りも担当者によってピンからキリまでです。 できるだけセンスの良い優秀な営業マンを味方につけるようにしてください。
優秀な営業マンの見つけ方
そんな優秀な営業マンってどうやって見つけたらいいの？
住宅展示場に行って見つけようとしてはいけません。
最初にお客様のアンケートカードを取った営業マンがあなたの担当になってしまうというルールがあります。
どこの会社でもこのルールは存在します。
住宅展示場に行って優秀営業マンと出会えるかどうかは・・・ギャンブルなのです！！
あなたから各メーカーの優秀な住宅営業マンを指名したいですよね？ そんな方法があるんです！！
私の自慢の優秀な住宅営業マンのネットワークです。
このシステムを使えば、地域で最もセンスのある住宅営業マンをあなたの味方につけることができます！！
優秀な住宅営業マンの選び方は住宅営業マン・ドラフトシステムでご紹介しています。
３ 契約
住宅購入の流れはスムーズに進みましたか？
各メーカーの優秀営業マンからの提案は如何でしたか？
応対・知識・センス抜群でしょう？
私は全員の営業マンに会っていますけども、どの営業マンも超一流です。また、豊富な人脈と社内の専門スタッフを見事に統率してあなただけに最高の提案が出揃ったことだと思います。 ここで１社だけに決めるわけですが、他を断るのが辛いところかもしれません。 ２つ建てるわけにはいきませんので家族でよく話し合って心を決めて下さい！！
優秀営業マンは後々ドロドロとした交渉はしないものです。また次のお客様で忙しいはずなので、遠慮なく断って下さい。 やはり、礼儀として断るメーカーを断ってから契約するようにしましょうね。
お任せするところが決まったら、住宅ローンの手続き、登記、地鎮祭の手配等、ほとんどすべて住宅営業マンがやってくれます。
あとは建物の完成を待ちましょう！！
最後に
いかがでしたでしょうか。
私の思う形で、新しい住宅購入の流れについてご説明させて頂きました。
実際、私は数多くの住宅営業マンに会ってきました。
そして、営業マンによって、本当に住宅のよしあしが決まってしまうのだなぁと実感しています。
少しでも多くの方に、失敗なく、幸せな家づくりをしてもらいたい。
それが私の願いでもあります。
もし、もう少し詳しく住宅営業マンの話が聞きたいという方は家づくりコンサルティング株式会社までご連絡ください。
関西にはなってしまいますが、私も優秀な営業マンを何人か知っていますし、その他全体的な事でもご相談に乗れると思います。
