家・土地購入の流れ(新築一戸建・土地から探す)

更新】

現在お住まいの家賃がもったいないと思っていますか?

私も結婚してすぐ賃貸マンションに住んでいました。会社からの家賃補助があったので、実質4万円くらいで住むことができました。
最初はこれで良いかなと思っていたのですが、『4万円でも毎月捨てているお金なんだなぁ』と気がついたとき、ものすごくもったいないことしてる!って思ったんです。
毎年48万円、10年経ったら480万円、30年で1440万円・・・

家賃って自分たちの資産には1円もならないんですね(涙)。たぶん、今このページを読んでいるあなたもそのことに気がついていることだと思います。

お子様が生まれて走りまわったり歌を歌ったりすると近所へ気を遣いませんか?私は子供の夜泣きの時にとても気を遣いました。夜中に子供が泣いたら隣の壁から『ドン!』って壁をたたく音が聞こえたり・・・。結構気を遣いますよね。
他にも収納や部屋数にも不満があったりしていることでしょう。

ここでは、新築一戸建が欲しい!いい土地を探して住みたい!、そんな方へのアドバイスを書いています。

土地探しから進めると危険

現在賃貸住まいで建築地がないあなたが夢のマイホームを手に入れるためにはどのような流れが良いのでしょう?

  • まずは土地を探しますか?
  • 不動産屋さんのチラシを見たり、インターネットで土地情報を探してみますか?
  • 希望の土地があったら不動産屋さんへ問い合わせたりしてみますか?

土地がないと家を建てられませんからね。
まず、先に土地を購入した方の家づくりがどうなっていくかをご紹介します。

先に土地を購入した方の家づくりの失敗

不動産屋さん:「もうこんな物件、後にも先にも出ないですよ。どうします?次の商談の方が待っていますので決めるのなら今日決めてもらえますか?」

「周辺の土地とくらべたら安いし、この土地を買うぞ!決めた!!やった!とうとうマイホームへの第一歩を踏み出したぞ!!」というご夫婦が住宅展示場にやってきました。私が住宅営業マンのときです。

お父さん:「もう建築地は決まっているんです。どこのメーカーで建てようか迷っているので見積りしてもらえますか?何社かの見積りをとるのでお宅で決めるわけではないですよ。」

見積もりそしてご提案をさせていただいたのですが、そのとき、大変なことが分かったのです。

土地をローンで購入しているため、建物を建築するための住宅ローンの抵当権(担保)を土地に設定できないんです!!

つまり、建物部分の住宅ローンが組めない・・・。
おまけに敷地が道路よりも2mほど高くなっており、ヨウヘキ工事をするのに数百万円かかることが判明。
ほかにも建物を建てるために、かなりの工事費用が必要であることがわかったのでした。

もう少し早く会っていれば対処法はあったのですが・・・
結局このご夫婦、住宅ローンが組めないので自己資金がなく、どこのハウスメーカーでも手助けすることができません。とりあえず何も建っていない更地の土地のローンを減らしています。

他にも土地を買ったけど、法的な制限で希望の間取りができないお客様もいました。どのお客様もとってもガッカリしていましたよ。
そりゃそうですよね、マイホームの夢が断たれたのですから。しかも計画が始まってすぐに、です。
100m競争でスタートしていきなり転んで靴が脱げて膝から血が出てきたような惨めさです。
私の目の前で夫婦喧嘩が始まったり、事実が判明したときには奥様が泣いたりしていましたから・・・。

なんでこんなことが起こってしまうのか?

それは、最初のステップに問題があるんです。土地だけを買ってはいけないんです!!

土地だけ先に買ってはいけない!

なんで土地を買うかというと家を建てるためですよね?土地と建物は同時に検討するべきなんです。

かならず土地購入の前に、建物の計画を確認しておかないといけません。その土地に希望の建物を建てたときの総額を確認してから、土地・建物を契約すると良いわけです。土地を契約していなくても住宅営業マンは喜んでプラン提案してくれますよ。

でも、ちょっと待って下さい!

  • 建築予算は○○○○万円というふうに決めていませんか?
  • 本当にその予算で大丈夫ですか?
  • 逆にもう少し予算を上げることはできませんか?
  • 将来のお子様の教育費、車の買換え、老後の生活など、ちゃんと考えての予算になっていますか?

まずは身の丈にあった『家づくり可能予算』を把握することから始めて下さい。

土地・家を購入するときの流れ

  • 1.将来も考えて住宅購入のための『家づくり可能予算』を知る
  • 2.土地・建物を同時に提案してもらう
  • 3.契約/家・土地購入!!!

このフローチャートであれば希望の家を建てることもできるし、住宅ローンの心配もありません!

1.家づくり可能予算を知る

将来の収入はある程度決まっています。一生涯で出ていくお金はコントロールしましょう。いくら収入が多くても支出がザルだったら、全然残りませんよね。

徹底的に抑えたい支出は保険や税金です。ムダな支出を削減したら一生涯で使えるお金を超えないようにマイホーム予算を考えないといけません。

家づくり可能予算を知る・生涯収支

しかも、生涯住居費の中には建築・土地購入費だけでなく、メンテナンス費や住宅ローンの利息も含みます!!

マイホームを手に入れるために払う住宅ローンの利息ですからこれも生涯住居費になるんです。全部含めて一生涯で使えるお金の範囲に納まらないといけません。


人生の途中で赤字・・・

生涯収支だけが合っていてもまだ問題は残っているんです。

それは、人生の途中で赤字の時期がある場合です。

すなわち、貯蓄残高が将来マイナスになる計画も注意が必要です。お子様の教育資金、車の買換え、家族で海外旅行等 一時期にたくさんの支出が集中してしまうと、 たとえ生涯収支がプラスでも、 貯蓄残高がマイナスになることもあるんです。

家づくり可能予算を知る・貯蓄残高の推移

これは、シミュレーションをするのがもっとも確実です。エクセルなどの表計算ソフトを使ってシミュレーションをかけられると良いと思います。

なお、有料にはなりますが、以下のような場合は、家づくりコンサルティングではご相談を承っております。

  • 予算で失敗したくない(より確実にしたい)
  • パソコンは苦手

 住宅購入ライフプラン診断

家づくりコンサルティングでは、私、熊谷一志が独自に開発した住宅購入希望者向けのシミュレーションソフトを使ってライフプラン診断を行います。

家づくりの予算がシュミレーションできるソフトは、実は当社にしかないため、お客さまにすごく役に立っていると密かに自負しています。

予算をより確実にしたい方は住宅購入ライフプラン診断のページをご覧下さい。

2 土地・建物を同時に提案してもらう

では、家づくり可能予算が分かったら、次はいよいよ住宅購入に向けての具体的な物件探しです。
家づくりの流れの順番は、次に希望の建物の予算を把握すること。

ここでも土地を探すことではないんです。

土地を探すエリアが見当違いだと、何年も平行線のまま前に進みません。「この土地は気に入ったんだけど、建物を建てる予算がない・・・。」ということになってしまいます。
だからまず建物予算をある程度把握するんです。

例えば、家づくり可能予算が5000万円だったとします。
希望の間取りや外観でマイホームを建てるために3000万円必要だとすると、土地に充てることができる予算は2000万円となります。
希望のマイホームを建てるために必要な土地の大きさが40坪だとすると、購入可能な土地の坪単価は
2000万円÷40坪=50万円/坪 ということになります。

検討可能な土地の坪単価が分かれば、その坪単価に近いエリアで土地を探せばいい訳です。
このやり方だと土地探しにムダな時間をかけることはなくなります。

え?希望のマイホームの予算が分からない?ごもっともです!!

そこは素人には把握できません。ここでプロの協力が必要になってきます。

あなたの味方になってくれる優秀な住宅営業マンの手助けが必要になってくるのです。

住宅営業マンなら、あなたが希望の部屋数やマイホームへのこだわりを伝えると、大体の目安ですが建物予算が把握できます。
建築地の状況によっては多少のズレは当然出てきますが、素人で建物の予算を勝手に決めるよりははるかに精度が高いはずです。

建物の予算がある程度把握できたら検討可能な土地のエリアが分かりますよね?ここでもプロの意見を参考にできます。

住宅営業マン:「坪単価○○万円の土地であればココやこのあたりのエリアですね。」
ココはどうしてもいやだとか、土地の希望があったら言っておきましょう。

あとは、土地と建物を予算に納まるように提案してくれるのを待つだけです。
ここで注意することがあります。

住宅営業マンのセンスや能力によって提案内容が全然違うということです!!

例えば、不動産屋さんとのつきあいが広い住宅営業マンなら、お客様の要望に合う物件の情報を常に仕入れるネットワークをもっています。上手くいけば市場に出る前に優良物件の紹介があるかもしれません。

不動産屋さん:「こんど○○町に○○坪の南向き土地が売りに出そうなんです!ええ土地ですよ~!!この辺で土地を探しているお客様いませんか?」
私:「あ!ちょうどいます!!』」
てな感じです。

不動産屋さんは売り買い両方できたら手数料がどちらからも入るので、良い物件ほど自社で販売したがります。だから、優良物件を握っている不動産屋さんと親しくしている住宅営業マンに優良物件情報が集まってきます。

住宅営業マンから提案される間取りも担当者によってピンからキリまでです。できるだけセンスの良い優秀な住宅営業マンを味方につけるようにしてください。

優秀な住宅営業マンの見つけ方

そんな優秀な住宅営業マンってどうやって見つけたらいいの?

住宅展示場に行って見つけようとしてはいけません。最初にお客様のアンケートカードを取った住宅営業マンがあなたの担当になってしまうというルールがあります。どこのハウスメーカーでもこのルールは存在します。

優秀な住宅営業マンの選び方は住宅営業マンの賢い選び方のページをご覧ください。

住宅展示場に行って優秀な住宅営業マンと出会えるかどうかは・・・ギャンブルなのです!!
あなたから各メーカーの優秀な住宅営業マンを指名したいですよね? そんな方法があるんです!!

私の自慢の優秀な住宅営業マンのネットワークです。

このシステムを使えば、地域で最もセンスのある住宅営業マンをあなたの味方につけることができます!!
優秀な住宅営業マン選びは住宅営業マン・ドラフトシステムでご紹介しています。

3 契約

家・土地購入の流れはスムーズに進みましたか?

各ハウスメーカーの優秀な住宅営業マンからの提案はいかがでしたか?

応対・知識・センス抜群でしょう?

土地購入を行う不動産会社さんとのやりとりなどすべてお任せしても安心できる営業マンだったことと思います。
私は住宅営業マンドラフトシステムに登録してある住宅営業マン全員に会っていますが、どの住宅営業マンも超一流です。

また、豊富な人脈と社内の専門スタッフを見事に統率してあなただけに最高の提案が出揃ったことだと思います。ここで1社だけに決めるわけですが、他を断るのが辛いところかもしれません。2つ建てるわけにはいきませんので家族でよく話し合って心を決めて下さい!!

優秀な住宅営業マンは後々ドロドロとした交渉はしないものです。また次のお客様で忙しいはずなので、遠慮なく断って下さい。やはり、礼儀として断るメーカーを断ってから契約するようにしましょうね。

お任せするところが決まったら、住宅ローンの手続き、登記、地鎮祭の手配等、ほとんどすべて住宅営業マンがやってくれます。あとは建物の完成を待ちましょう!!

家づくりコンサルティングがお手伝いできる家づくりの流れ

いかがでしたでしょうか。理想的な新しい家・土地購入の流れについてご説明させていただきました。

実際、私は数多くの住宅営業マンに会ってきました。そして、住宅営業マンによって、本当に住宅のよしあしが決まってしまうのだなぁと実感しています。

少しでも多くの方に、失敗なく、幸せな家づくりをしてもらいたい。それが私の願いでもあります。

最後に、家づくりの流れの中で、家づくりコンサルティングがお手伝いできることをご紹介させていただきます。

家づくり可能予算を知る
住宅購入ライフプラン診断で、お子さまの進学、家計の見直し、保険の見直しなどトータルでご家族のこれからのご予定を考え、家づくり可能予算を算出します。
土地・建物を提案してくれる優秀な住宅営業マンのご紹介
住宅営業マン・ドラフトシステムで、あなたにとって優秀な、そしてあなたと相性のいい住宅営業マンをマッチング。
あなたに最適な土地のご紹介
家づくりコンサルティングは、宅地建物取引業者です。土地の紹介も行っています。あなたが選んだ優秀な住宅営業マンとともにあなたにとって最高の土地のご紹介を行うことができます。

家づくりコンサルティング問合せ

  • このエントリーをはてなブックマークに追加