住宅に係る譲渡損の特例

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譲渡損の特例を利用すると、土地や建物を売ったとき、購入した時より安い価格でしか売れない場合、損をした分をその年の収入から差し引いて所得税を計算できます。
給与所得などの場合、確定申告を行うことで源泉徴収された所得税を取り戻すことができます。

譲渡損の特例とは?

譲渡所得は、それぞれ一定の要件を満たすことで下の特例を受けることができます。

譲渡益がある場合に適用される特例

譲渡損がある場合に適用される特例


譲渡損の特例は、平成29年(2017年)12月31日までの売却に適用されます。
個人が一定の要件を満たす居住用財産を売却して損失が生じた場合、譲渡の年の翌年以降3年間にわたり、その損失の繰越控除が認められます。

住宅に係る譲渡損の特例

画像:家づくりコンサルティング

上図の参考例では、3年目までは所得税と同額の600万円まで損益通算で相殺されます。
3年目までは所得税額は0円となります。

4年目は、繰越分が所得額よりも小さくなります。600万円-200万円=400万円に対して所得税が課税されます。

買い換えた居住用家屋の購入で住宅ローンを組んでいる場合には、所得税が課税される4年目から住宅ローン控除が受けられます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡資産の適用要件
  • 譲渡資産の所有期間が譲渡年の1月1日現在5年超の居住用家屋およびその敷地等であること
  • 500㎡超の敷地に対応する部分の譲渡損失の金額は繰越控除の対象とならない
買換え資産の適用要件
  • 居住用部分の床面積は50㎡以上
  • 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に取得し、取得日からその翌年12月31日までの間に居住すること
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンを組むこと
その他の適用要件
  • 譲渡した相手が親子や夫婦などの特別な間柄でないこと
  • 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 前年および前々年に居住用財産を譲渡した場合の特例などを受けていないこと。ただし住宅ローン控除との併用は可能

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

前述の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」は住宅を買換えた場合の特例ですが、それに対して、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」は、居住用財産を新たに取得しない場合でも適用を受けることができます

適用要件
  • 譲渡資産の所有期間が譲渡年の1月1日現在5年超であること
  • 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 譲渡した居住用財産に住宅ローン残高があること

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