住宅に係る贈与税

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贈与税は、不動産の購入資金を贈与されたとき、土地や建物の不動産を無償で譲り受けたときなどにかかります。

贈与税とは?

贈与税とは、個人から現金や不動産など価値のあるものをもらった時にかかる税金です。
実際の価値よりも著しく低額で財産を譲り受けたり、債務を免除してもらったときにも贈与税は適用されます。

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

相続時精算課税」とは、生前贈与をしやすくするために相続税と贈与税を一体化した課税制度です。
本制度の選択を一度届け出れば、以後同じ贈与者からの贈与については相続時まで本制度の適用が継続されます。
この制度を利用した贈与者以外からの贈与については「暦年課税」の利用が可能です。

暦年課税」において、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、非課税枠が大きくなっています。

贈与税のしくみ

贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。

贈与税の計算は、まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。
その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。次に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

贈与税はどんな時に払わないといけないの?

現金や土地・建物などの贈与は分かりやすいのですが、以下のようなものも贈与税がかかりますので要注意です。

  • 資金を出していないのに、財産の名義人になったとき
    結婚して20年にならない夫婦で、夫が全額資金を出したのに妻と共有名義にした場合
    親が資金を出しているのに名義人になっていない場合
    お金を出した人がお金を出した割合分だけの共有名義になるようにしましょう
  • 親から借入をして親に借金を返しているとき
    無利子やあるとき払いの催促なしなど、一般的な金融機関の条件と大幅に異なる場合
    このような場合には、借用書、返済履歴など、税務署に説明できるように準備をしておきましょう
  • 時価よりも著しく安い価格で財産を譲り受けたとき
    時価5,000万円の土地を1,000万円で親から購入した場合など

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税枠

直系尊属である父・母や祖父母などから、子や孫などが住宅取得資金の贈与を受けた場合、以下の金額まで贈与税を非課税。
先行取得する敷地の費用に充てるための資金も対象です。

非課税限度額

非課税限度額 平成27年
贈与年 良質な住宅 左記以外
平成26年 1,000万円 500万円
~平成27年12月 1,500万円 1,000万円

平成28年以降は消費税率が10%になるかどうかで非課税限度額が変わります。

非課税限度額 平成28年以降 消費税等の税率が10%の場合
贈与年 良質な住宅 左記以外
平成28年10月~平成29年9月 3,000万円 2,500万円
平成29年10月~平成30年9月 1,500万円 1,000万円
平成30年10月~平成31年6月 1,200万円 700万円

非課税限度額 平成28年以降 消費税等の税率が10%でない場合
贈与年 良質な住宅 左記以外
平成28年1月~平成29年9月(※) 1,200万円 700万円
平成29年10月~平成30年9月 1,000万円 500万円
平成30年10月~平成31年6月 800万円 300万円

(※)平成28年9月以前(消費税率10%以前)に契約を締結した住宅用家屋について、条件を満たせば「消費税等の税率が10%の場合」の非課税限度額を適用できます。

適用要件

受贈者の所得要件
2,000万円以下
住宅の床面積要件
50㎡以上240㎡以下
入居要件
贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住の用に供すること、又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実であると見込まれること
非課税枠の決定時期
改正前は、贈与を受けた時期によって適用される非課税枠が決まっていましたが、平成27年度税制改正後は、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結時期によって決まります。なお、平成27年1月以後に贈与を受けたものについては、平成26年以前に契約を締結したものであっても1,500万円が適用されます。
中古住宅の要件
中古住宅を取得する場合の築後年数要件は次のいずれかを満たすもの
(1)耐火建築物 築25年以内、木造等 築20年以内
(2)一定の耐震基準を満たすことが建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関により証明されたもの
(3)耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合において、その中古住宅の取得の日までに耐震完了工事の申請等をし、かつ、居住の用に供する日までに耐震完了工事を完了していること
増改築等工事要件
工事費100万円以上および増改築工事後の床面積が50㎡以上240㎡以下となる工事(耐震改修工事含む)
平成27年度より、一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事及び給排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事を加える
良質な住宅用家屋とは
省エネルギー対策等級4(平成27年4月以降は断熱等性能等級4)又は耐震等級2以上若しくは免震建築物に該当する住宅用家屋
平成27年度より、一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋及び高齢者等配慮対策等級3以上に該当する住宅用家屋を加える
耐震性を満たす住宅
耐震等級2以上または免震建築物

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親から、20歳以上の子または孫への生前贈与について、子または孫の選択により、贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、その後の相続時にその贈与財産と相続財産とを合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払った贈与税を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税をすることができる制度です。

贈与時に支払う贈与税は、2,500万円まで非課税。2,500万円を超える部分については、一律20%で課税されます。

住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例

住宅取得等資金についてはさらに特例措置があります。

住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の場合には、親の年齢制限はありません

上記の、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠と併用ができます。贈与税の非課税枠分については、将来も非課税ですが、相続時精算課税制度分は、相続時(贈与者が亡くなったとき)に相続税で精算することになります。

贈与者
受贈者
贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の子(推定相続人)
受贈者の所得要件
なし
住居の床面積要件
50㎡以上
入居要件
贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住の用に供すること、又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実であると見込まれること
中古住宅の要件
中古住宅を取得する場合の築後年数要件は次のいずれかを満たすもの
(1)耐火建築物 築25年以内、木造等 築20年以内
(2)一定の耐震基準を満たすことが建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関により証明されたもの
(3)耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合において、その中古住宅の取得の日までに耐震完了工事の申請等をし、かつ、居住の用に供する日までに耐震完了工事を完了していること
増改築等工事要件
工事費100万円以上および増改築工事後の床面積が50㎡以上となる工事(耐震改修工事含む)
一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事及び給排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事
適用期限
平成31年6月30日
課税対象
相続の際に贈与財産(贈与時の価額)を相続財産に加算して計算
非課税枠と贈与税率
非課税枠(2,500万円)を超えた場合、一律20%
申告と申告期限
非課税枠内であっても申告必要
贈与のあった翌年の2月1日から3月15日まで

教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置

30歳未満の子・孫の教育資金に充てるため、直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置は、1人につき1,500万円まで非課税(学校等以外に支払われる金銭は500万円を限度)。
適用期限を平成31年3月31日まで

特例の対象となる教育資金の使途の範囲に、通学定期券代、留学渡航費等が加わりました。

払い出した金銭を教育資金の支払に充当したことを証する書類を金融機関に提出する必要があります。また、子・孫が30歳に達した場合に残高があれば、その残高に対して贈与税が課税されます。子・孫が30歳になる前に死亡した場合には贈与税は課税されません。

贈与税の配偶者控除の特例

贈与税の配偶者控除の特例とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、配偶者から居住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に、贈与税の課税価格から基礎控除110万円のほかに、最高2,000万円を控除できる、という特例です。

【適用要件】

  • 婚姻期間20年以上
    ・婚姻期間は1年未満の端数は切り捨てで計算
    ・婚姻期間は入籍の日から贈与の日まで
    ・内縁関係は生計を一にしていても認められない
  • 居住用不動産かその取得のための金銭
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き居住すること
  • 一生に一度の適用
    ・同一夫婦の間では一度しか利用できません
  • 贈与税が発生しない場合でも贈与税の申告が必要

贈与税の税率

20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合の贈与税の税率
税率 控除額
200万円以下 10% -
200万円超400万円以下 15% 10万円
400万円超600万円以下 20% 30万円
600万円超1,000万円以下 30% 90万円
1,000万円超1,500万円以下 40% 190万円
1,500万円超3,000万円以下 45% 265万円
3,000万円超4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円
上記以外の贈与財産の贈与税の税率
税率 控除額
200万円以下 10% -
200万円超300万円以下 15% 10万円
300万円超400万円以下 20% 25万円
400万円超600万円以下 30% 65万円
600万円超1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超1,500万円以下 45% 175万円
1,500万円超3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

贈与税・相続税を始め、住宅購入にまつわる税金は法改正が多く複雑で、一般の方には非常に分かりづらいものです。
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