団信とは団体信用生命保険の略で、住宅ローンの借り入れを行うときに加入する生命保険のことです。住宅ローンを受けられた方が万一のことがあった場合に住宅ローンの支払いが免除される制度です。
フラット35で住宅ローンを組む場合、「団体信用生命保険（略して団信（だんしん）と言います）はどうしますか？」と必ず聞かれます。
つまり、フラット35では団信への加入は任意であり、団信の特約料（保険料のような費用）はフラット35のローン返済費用とは別に必要でした。
ところが、2017年10月1日申込受付分からフラット35の制度が変わり、フラット35は団信付きの住宅ローンに変わります。→詳しくはこちら
またフラット35はもうひとつ変更点があります。フラット35Sの金利引き下げ幅が年0.3％から年0.25％になります。→詳しくはこちら
2017年10月1日申込受付分から変わるフラット35の2つの変更点。住宅ローンの支払い額がどう変わるのでしょうか？また、いつ借り入れを行うのが得なのでしょうか？
フラット35が団信付きになって何が変わるのか？
フラット35の団信には、「新機構団信」と「新３大疾病付機構団信」があります。
団信付きフラット35と従来のフラット35の異なるポイント
団信特約料が別払いではなく、住宅ローン金利に含まれる
- 今までの金利水準から金利上乗せ
・新機構団信：＋0.28%上乗せ
・新３大疾病付機構団信：さらに＋0.24%上乗せ - 団信不加入の場合、借入金利から-0.2%。
団信不加入の方にとっては実質0.08%(0.28%-0.2%=0.08%)値上げ - 保障内容が充実
・「新機構団信」保障範囲の変更：「高度障害＋死亡」から「身体障害保障（障害年金1級・2級）＋死亡」へ
・「新３大疾病付機構団信」保障範囲の変更：「３大疾病（ガン、急性心筋梗塞、脳卒中）」と、上記「新機構団信」の保障範囲の変更に加え、「介護保障」が追加
【気になる！】団信金利上乗せで総支払額はどう変わる？
みなさんがもっとも気になるのは、団信が金利上乗せされることで住宅ローンの支払い総額が上がってしまうんじゃないか？ということですよね。
2017年9月のフラット35の金利を元に計算してみました。
【シミュレーション前提条件】
- 2017年9月フラット35借入金利
：1.08% - 新機構団信付きフラット35借入金利
：1.08%+0.28%=1.36% - 新機構団信なしフラット35借入金利
：1.36%-0.2%=1.16% - 借入金額：3,000万円
- 返済期間：35年
- ボーナス返済なし
従来のフラット35と団信付きフラット35 総支払額比較
| 金利 | 総支払額 | 団信特約料 総支払額 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 従来 | 1.08% | 3,604万円 | 約204万円 | 3,808万円 |
| 新機構団信付き | 1.36% | 3,773万円 | – | 3,773万円 |
| 新機構団信なし | 1.16% | 3,652万円 | – | 3,652万円 |
上記の住宅ローン借入条件においては、住宅ローン＋団信特約料の合計総支払額でみると2017年10月以降の団信付きフラット35を借入れしたほうが得になるんです。
「団体信用生命保険ｖｓ民間の保険」の記事で書いていますが、団信に加入せずに収入保障保険などに加入することを検討されている方もいらっしゃると思います。
年齢や金利、返済期間など条件によっては、新機構団信込みにしたほうが得になる年齢が下がる可能性があります。
いつ、どのタイミング、どのような形で申し込みをするのが得なのか。住宅ローンだけでなく保険も含めてシミュレーションをしてみましょう。
不安な方は家づくりコンサルティングにご相談くださいね。
フラット35Sの金利引き下げ幅が年0.3％から年0.25％に
フラット35Sとは、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、一定期間、借入金利を引き下げてくれる制度です。
ただし、フラット35Sには予算がありますので予算金額に達した場合には受付終了となってしまいます。現在は2018年3月31日まで申し込み受付予定になっています。
金利引き下げ期間は、住宅性能によって、5年間と10年間の2つのプランが用意されています。
金利引き下げ幅は、2017年9月30日以前の申込みは年-0.3%ですが、2017年10月1日以降の申込みは年-0.25%に変わります。
「【気になる！】団信金利上乗せで総支払額はどう変わる？」では、2017年10月以降にフラット35を借入れしたほうが住宅ローン支払い総額は低くなって得かも、と説明しましたが、フラット35Sで借り入れする場合にはどうなのでしょうか？
シミュレーションしてみましょう。
【シミュレーション前提条件】
- フラット35S金利引き下げ期間：10年間
- 2017年9月フラット35借入金利
：1.08% - 新機構団信付きフラット35借入金利
：1.08%+0.28%=1.36% - 新機構団信なしフラット35借入金利
：1.36%-0.2%=1.16% - 借入金額：3,000万円
- 返済期間：35年
- ボーナス返済なし
従来のフラット35Sと団信付きフラット35S 総支払額比較
| 金利 | 総支払額 | 団信特約料 総支払額 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 従来 | 1.08% （当初10年-0.3%） | 3,520万円 | 約202万円 | 3,722万円 |
| 新機構団信付き | 1.36% （当初10年-0.25%） | 3,700万円 | – | 3,700万円 |
| 新機構団信なし | 1.16% （当初10年-0.25%） | 3,581万円 | – | 3,581万円 |
従来と2017年10月以降団信付きフラット35を比較すると、質の高い住宅を取得して、当初10年間金利引き下げができるフラット35Sの借入れができる場合には、住宅ローン支払総額はあまり変わらない結果になりました。
金利や借入金額、借入期間などの前提条件や、繰り上げ返済を行うタイミングなどによっても結果は異なってきます。
住宅購入は一生に一度の大きなお買い物。金利などの条件によって大きく金額が変わってくるので難しいですよね。
家づくりコンサルティングでは住宅ローン相談や家計見直し・保険も含めた住宅購入ライフプラン診断を行っていますのでぜひご相談くださいね。