注文住宅の坪単価に振り回されない資金計画

家づくり検討を始めてから「坪単価」が気になります。
なぜハウスメーカーや工務店によって坪単価が違うんですか？

家づくり相談に来られるお客さまからよくいただくご質問のひとつが「なぜハウスメーカーや工務店によって坪単価が違うのか？」。
ハウスメーカーで住宅営業をしていた私は、展示場に来られたお客さまから「この家は坪単価いくら？」とよく聞かれていました。

実際に多くの人が「ハウスメーカー　坪単価　比較」などの言葉でネット検索をしていますし、「坪単価○○円の家」と書かれているハウスメーカーや工務店のチラシも多く目にします。
坪単価、やっぱり気になりますよね。

でも実は坪単価はあまりアテにならないんです。
なぜかというと、坪単価は建てる側の都合で言っているだけで、坪単価の算出方法などの基準が決まっているものではないからです。

「そもそも注文住宅の坪単価とは何か？」
「なぜハウスメーカーや工務店で坪単価が違っているのか？」
「坪単価がアテにならないのはなぜか？」
注文住宅の坪単価に振り回されない資金計画についてお答えします。

注文住宅の坪単価とは？

坪単価とは、家を建てるときにかかる建築費用を建物の床面積（坪数）で割ったもののことです。
ちなみに1坪は約3.3㎡、たたみ2畳分くらいの広さです。

坪単価＝建築費用÷建物の床面積

つまり家を建てるときの建築費用が3,000万円、建物の床面積が50坪だった場合の坪単価は、3,000万円÷50坪＝60万円になります。

坪単価の計算に使う建物の床面積はどの範囲？

家づくりを始めると建物の面積に関する言葉で「坪単価」と同じくらい耳にする言葉は、「建坪」「建築面積」「床面積」「延床面積」です。
それぞれどのような意味を持つのかを説明します。

建坪（建築面積）

一般的に建坪とは「建築面積」のことを言います。
建築面積（建坪）は、建物の真上から光を当てたときに写る影の面積です。（水平投影面積と言います。）

上から見たときに庇やバルコニーなどが1階よりも出ている場合、その庇やバルコニーの面積も建築面積に含まれます。ただし、1m以上突き出している場合は先端から1m後退した部分の面積が建築面積に入ります。
また、敷地内のカーポートも建築面積に含まれる場合があります。

建ぺい率の計算のときに建築面積が必要になります。
建ぺい率とは、土地の面積に対する建築面積の割合です。用途地域により建ぺい率の割合は異なります。

たとえば、建ぺい率が50%の用途地域で土地の面積が40坪の場合、
建築面積（建坪）の上限は、40坪×50%＝20坪、です。

床面積

床面積とは、1階、2階、3階それぞれの階の面積のことを指します。

正確には、一戸建ての場合、壁の中心線で囲まれた面積（壁芯面積）ですが、マンションの場合には不動産登記法では、壁の内側の線で囲まれた面積（登記簿面積）で表記されています。

延床面積

延床面積は、床面積の合計です。

床面積の考え方は、建築基準法と不動産登記法で違っています。
ピロティや玄関ポーチ、バルコニー、吹きさらしの外階段など、建築基準法の床面積には含まれませんが、不動産登記法上では天井や壁の条件を満たせば床面積に含まれる場合があります。

住宅ローン控除や固定資産税などの要件では登記簿上の床面積がもとになりますが、住宅ローン借入の審査では建築確認申請書に書かれている建築基準法の床面積がもとになります。
住宅ローン審査のときの床面積と、融資のときの登記簿上の床面積が大幅に違っている場合には、銀行から「なぜ？」と理由を聞かれることもあります。

坪単価算出のときに使われている建物の床面積はどれ？

では、建物に関係した面積について説明しましたが、坪単価を計算するときに使われている建物の床面積はどれでしょうか？

坪単価を計算するときの建物の床面積は、延床面積を使うことが多いのですが、実はハウスメーカーや工務店によって違っています。

ピロティや玄関ポーチ、バルコニー、カーポートなどを延床面積に含めて、「施工床面積」として坪単価を算出しているところもあります。
なぜなら、床面積が大きいほうが坪単価を安く見せることができるからなんです。

たとえば、建築費用が3,000万円で床面積が50坪と60坪の場合の坪単価を比べてみましょう。

床面積50坪
3,000万円÷50坪＝60万円
床面積60坪
3,000万円÷60坪＝50万円

売る立場からすると、床面積を大きくして坪単価を安く見せたほうが買ってもらいやすい、と考えますよね。
坪単価の明確な基準はないため、坪単価を計算する建物の床面積に何が含まれているのか、がハウスメーカーや工務店によって違っていることに注意しておきましょうね。

坪単価の計算に使う建築費用

次に、坪単価の計算に使う建築費用には何が含まれているのでしょうか？
実はこれも明確な基準はありません。

床面積50坪、建築費用が3,000万円と2,500万円の坪単価を比べてみましょう。

建築費用3,000万円
3,000万円÷50坪＝60万円
建築費用2,500万円
2,500万円÷50坪＝50万円

床面積が同じ坪数であれば建築費用が安いほうが坪単価は低くなります。

本来、家を建てるときに必要となる建築費用には、建物の本体価格、工事費用、外構工事費用、インテリア、手数料などが含まれます。
でも、坪単価算出に明確な基準がないのですから、建物の本体価格だけを建築費用として算出しているハウスメーカーや工務店が多くあります。

本体価格はどうやって決まるのか？

注文住宅における建物の本体価格は、建物自体のグレード、お風呂やキッチンなど設備、内装、外壁、建具などのグレードによって決まります。

また、注文住宅では太陽光発電などの省エネ設備を取り入れたり、おしゃれな腰壁をつけたり、などさまざまなオプションを選ぶことができますが、これらオプションも本来は建物の本体価格に含まれるものです。

オプションやグレードアップなどは人の好みによってバラバラですよね。そして価格もかなり変わってきます。

そして、部屋数や家の形状によっても建物の本体価格は大きく変わります。
部屋の数が増えたり、家の形状が複雑になったりすると、使う壁材や建具の量が増えてきます。もちろん工事費用も上がります。

このように注文住宅の場合、建物の本体価格は一律ではないんです。

では、ハウスメーカーや工務店は坪単価の計算に必要な建物の本体価格をどうやって出しているのでしょうか？
坪単価を低く見せたいなら、一番低いグレードの設備で建てた場合の本体価格で出しているかもしれません。
良心的なハウスメーカーや工務店であれば、平均的なもっともよく出るグレードの設備で建てた場合の本体価格で計算しているかもしれません。

注文住宅の坪単価はあくまでもハウスメーカーや工務店が売るために明示しているものなんです。
坪単価は算出の方法がそれぞれ違っていますので、ハウスメーカーや工務店選びの参考程度で見るのがおすすめです。

「坪単価が高いから無理」「坪単価が低いからダメ」ということはまったくないんです。
ハウスメーカーや工務店選びは、提案プランや商品、仕様、将来に必要となるメンテナンス費などをしっかり見て比較検討することが大切です。

坪単価に振り回されない資金計画とは？

では、なぜ建物の坪単価が気になってしまうのでしょうか？
家づくりにどのくらいのお金がかかるのか、ざっくりとした予算感や規模感を想定しておきたい、という思いがあるからかもしれません。

家づくりコンサルティングも「家づくりの予算を知る」ことが家づくりの第1歩と考えています。
でも、それは坪単価から逆算をして予算を知るのではなく、生涯収支から家づくりの予算を考え資金計画を立てることが大切だと考えています。
詳しくは、「住宅購入の流れ」のページで「失敗しない住宅購入の流れ」について書いています。

また、家づくりコンサルティングでは、
「将来のライフイベントを考えながら住宅購入は可能なのか？」
「自分たちの収入であれば、いくらぐらいの家づくりができるのか？」
「住宅ローンはどのくらい借りられて返済していけるのか？」
「自分たちが建てられる注文住宅はどんなメーカーがあるのか？」
などの相談を受けています。

坪単価に振り回されることなく、自分たちの予算感や規模感を正確に把握できる資金計画を提供しています。
ぜひ住宅購入ライフプラン診断よりご相談くださいね。